中国房地产报 新盘产品力碾压，老盘去化承压，天河楼市分化加剧。
吕颖雅/发自广州
每年“3·15国际消费者权益日”，各类消费领域的虚假宣传问题都会被重新审视，房地产市场也不例外。
在楼盘宣传中，“劲销XX亿元”“热销90%”“全城热抢”等字眼频繁出现，一些项目甚至在开盘当天就宣称“几乎售罄”。然而，真实的成交情况究竟如何？哪些是真正获得市场认可，哪些又只是营销话术？
为此，我们根据阳光家缘网签数据，对广州热门区域的主流楼盘进行统计，并将分期推出。本期聚焦广州楼市最具风向标意义的区域——天河区。
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千万级赛道分化
有的接近清盘，有的卖了不到两成
一直以来，天河区都是改善型购房者心中的“白月光”，也是广州高价楼盘最为集中的区域。
广州中原研究发展部数据显示，2025年天河新房住宅均价达到80143元/平方米，同比上涨6%，成为全市唯一房价上涨的区域，在整体市场仍处于调整期的情况下尤为亮眼。
究其原因，过去一年，保利天曜、保利玥玺湾相继入市，加上多个千万级豪宅持续放量，带动区域成交价格走高。不过，从网签去化情况来看，不同项目之间的销售节奏已经出现明显差异。
楼盘名 | 已售套数 | 未售套数 | 去化率 |
保利天瑞 | 1113 | 136 | 89.1% |
西派天河序 | 516 | 142 | 78.4% |
保利玥玺湾 | 369 | 120 | 75.5% |
越秀天河和樾府 | 844 | 284 | 74.8% |
保利天曜 | 493 | 252 | 66.2% |
越秀观樾 | 338 | 214 | 61.2% |
侨鑫保利汇景台 | 230 | 179 | 56.2% |
保利华创都荟天珺 | 83 | 83 | 50.0% |
珠江天郦 | 278 | 294 | 48.6% |
合景臻颐府 | 147 | 168 | 46.7% |
英广·瑧尚 | 89 | 122 | 42.2% |
缦云广州 | 215 | 531 | 28.8% |
新城市领院 | 9 | 43 | 17.3% |
合景臻溋名铸 | 20 | 116 | 14.7% |
数据来源：阳光家缘
数据截至3月12日，仅统计已取得预售证套数
从去化数据看，保利天瑞的销售表现最为突出，已售1113套，去化率达到89.1%，接近清盘。保利玥玺湾、越秀天河和樾府、西派天河序的去化率也均在七成以上。
其中，保利玥玺湾于2025年11月开售，在一众高端项目中开盘时间最短，但去化速度却最快。2025年全年成交金额达到142.74亿元，夺得广州单盘销冠，也是全市唯一成交金额突破百亿元的项目。今年以来，该项目仍保持热销态势，近期还成交了一套约670平方米的顶层复式单位，成交单价约28万元/平方米，总价约1.87亿元。
不过，也有部分项目销售节奏明显偏慢。例如体量不大、卖点平平的新城市领院，目前仅网签9套，去化率仅17.3%。而开售多年的珠江天郦、合景臻颐府、缦云广州、合景臻溋名铸等项目，去化率均在五成以下。这既与房企自身因素有关，部分项目一度受此影响销售进度，也与产品力不及新盘有关。此外，保利华创·都荟天珺、侨鑫保利汇景台目前的去化率大致在五成左右，在高端项目中处于中游水平。
值得注意的是，相较2025年前推出的产品，2025年面市的新项目在产品力上更具竞争力。无论是户型创新、空间复合功能、景观交互，还是更高的使用率，都更贴合改善型购房者的需求。这些新盘在一定程度上分流了部分老盘的客户，因此不少旧项目的起步门槛也有所下调，过去动辄千万级的入门产品，如今已经降至约800万元。
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刚改项目暗中较劲
借房票快跑，门槛砍到300万元
相比之下，刚改项目竞争更为激烈。
楼盘名 | 已售套数 | 未售套数 | 去化率 |
珠江花城 | 4141 | 406 | 91.1% |
天河壹品 | 1369 | 149 | 90.2% |
保利天汇 | 3777 | 432 | 89.7% |
广州城投天禧 | 227 | 34 | 87.0% |
华润置地天河润府 | 654 | 141 | 82.3% |
世纪金源天河源筑 | 466 | 140 | 76.9% |
中建天河精诚壹号 | 459 | 167 | 73.3% |
珠江天河都荟 | 427 | 248 | 63.3% |
联投文津府 | 214 | 171 | 55.6% |
江源半岛花园 | 439 | 481 | 47.7% |
能建天河麓誉府 | 275 | 317 | 46.5% |
保利辰园湖境 | 144 | 255 | 36.1% |
数据来源：阳光家缘
数据截至3月12日，仅统计已取得预售证套数
从销售数据来看，一批较早入市的项目已进入清尾阶段。例如珠江花城、天河壹品、保利天汇等项目的去化率均在九成左右。这些项目社区体量较大，经过多年建设后已形成成熟的居住氛围，在购房者中仍具较高认可度。
去年入市的新盘珠江天河都荟，凭借新规产品设计和较为完善的配套，吸引了不少刚改客群，目前去化率为63.3%。作为天河区开售时间较短的项目，这一成绩已属不俗。此外，另一入市时间较短的保利辰园湖境目前去化36.1%。
值得一提的是，2025年天河东部多个楼盘的成交量较2024年明显提升，这与房票政策的实施密切相关。广州城投天禧、中建天河精诚壹号、天河麓誉府、天河壹品、联投文津府、天河润府、珠江花城等项目均被纳入房票置换范围，有效缓解了部分项目此前的去化压力。
不过，从开售时长来看，天河麓誉府、联投文津府、江源半岛花园的整体销售表现仍相对一般。其中，开售已超过15年的江源半岛花园颇具代表性。该项目多年来一直以10万元/平方米以上的高价惜售，近期则将价格下调至4.6万元/平方米起，70平方米户型总价门槛降至约330万元，引发市场关注。
业内人士分析，刚改市场的购房者对价格更加敏感，许多楼盘纷纷通过优惠和特价房加快销售，加上天河刚改项目的户型面积趋于紧凑，总价门槛明显下移：约300万元即可入场，大部分产品控制在500万元以内。过去，这一价位多只能考虑黄埔，如今在天河也能买到新房，对不少购房者来说，是难得的入市窗口期。
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去化周期19个月
10宗宅地待上架，瞩目新盘蓄势待发
广州中原研究发展部数据显示，截至今年2月底，天河区新房库存约100.4万平方米，去化周期为19.8个月，是全市去化速度较快的区域之一。
不过，天河区的新盘供应仍在持续增加。
今年2月底，马场一期地块以236亿元成交，为广州土地市场带来“开门红”。随后，越秀集团与北京华联（SKP）签署合作协议，宣布有“全球店王”之称的SKP将落户珠江新城马场地块，该项目未来的住宅部分也备受市场关注。
此外，今年天河还将迎来多个新盘入市。例如位于广棠科创城核心区的越秀阅璟台已经开放销售中心和样板间；珠实金融城项目也将面市，规划打造高端复合型滨水住区。
土地供应方面，规模同样可观。3月4日，天河区举行2026年春季土地推介会，一次性推出46宗优质地块，其中包括10宗商住用地和36宗产业用地，总用地规模接近94公顷，总建筑面积超过390万平方米。
从区域分布来看，这些地块主要集中在两大核心区域：一是以珠江新城、广州国际金融城为核心的中央商务区（CBD）；二是以环五山创新策源区、天河智慧城、天河智谷为核心的中央科创区（CTD）。
其中，宅地基本配齐优质“学铁商”资源，九成地块面积在2.5万平方米以内，一半地块建筑面积在5万平方米以内。这种“量体裁衣”式供应，能有效降低前期开发成本，使投资更精准、回报更可期。此外，天河还将重点围绕国际金融城、广棠科创城、奥体体育城等成长型片区，动态优化规划指标，同步打通道路建设、教育配套等末端堵点。
可以预见，未来天河区楼市的竞争将愈加激烈。
