大河财立方 文/泽平宏观团队
任何资产都不会永远下跌，房地产也一样。
2021年以来，楼市跌了四五年，全国销售额比高点时跌去了一半，一二线城市房价跌了20%-30%，部分三四线甚至腰斩，那么，未来房价还会涨吗？哪些信号出现可以入场？
最近我提出了一个新观点，在市场上引发广泛讨论，楼市的二八现象：未来只有20%的核心城市房价会再创新高，剩下80%的城市将会长期阴跌。
我研究了20多年房地产，出版了三本专著《房地产周期》《全球房地产》《房地产大趋势》，提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。
根据全球几十个国家的房地产百年历史，总结出了房价涨跌的核心逻辑。
今天咱们就不绕弯子了，给大家拆解房价上涨的3大信号，看懂了可以帮你少走很多弯路。这3大信号都有历史案例和数据支撑，屡试不爽。
第一大信号，政策从“放松”全面转向“鼓励”，定位发生重大转变
房地产市场很大程度上是政策市，受政策影响非常大。货币政策、税费政策、土地政策都会影响市场。
2016年国家首次提出“房住不炒”，表明国家要遏制投机炒作，降负债、降杠杆。没几年，随着政策不断加码，房地产历史性拐点出现。我在2020年提出，房地产将出现历史性大顶，就是因为看到了国家大政方针的转变。
到了2024年，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，这是重大信号，表明楼市进入放松周期，各种限购、限贷措施将会陆续取消。
我一直讲，房地产是周期之母，房地产稳则经济稳。如果未来政策从放松转向鼓励，发挥房地产拉动经济复苏的作用，那么，大家就一定要重视了。房价涨，政策先行，政策是房价上涨的核心前提。
未来政策信号估计是“组合拳”发力：
首先，限购全面松绑。"十五五"规划建议明确要求“清理住房消费不合理的限制性措施”，目前全国仅剩北京、上海、深圳、海南还实施限购。我预计未来一线城市外环限购全面放开、3年左右全域放开，这是大势所趋。
其次，房贷利率持续大幅下降。2025年三季度，新发放商贷利率跌至3%的历史低位。我预计未来房贷利率将会下调，降低购房成本和门槛。
最后，降低税费，恢复市场信心。各地方不断减免购房相关税费，比如免征契税、“换房退税”、多孩家庭购房契税补贴，等等。对房企的资金托底也很重要，2024年住建部设立了地产“白名单”，保交楼，防止烂尾楼。我预计未来力度会逐渐加码。
2015年那波楼市回暖前，正是“3.30新政”率先降息降准、放开限购，才开启了行情。未来当你看到一线城市核心区限购松动、房贷利率持续下降、税费降低、政府收购存量房去库存，就是新一轮房价启动前的“预热信号”。
第二大信号：经济拐点出现，领先指标回升
经济复苏，就业和居民收入上涨，楼市才有支撑，配合上政策催化才能激活购房需求。
判断经济拐点，教给大家1个领先指标：制造业PMI新订单指数。企业新订单是居民就业和收入的先行指标。2015年8月，新订单指标触底回升后，北京、上海等一线城市房价启动上涨。2020年8月新订单指标突破52%后，楼市迎来小阳春。
另外两个指标可以参考，央行每季度调查公布的城镇储户收入信心指数、就业预期指数。信心比黄金更重要，居民预期改善，是房价上涨的领先指标。2016年那轮楼市行情，这两个指数曾连续6个月上涨。
第三大信号：供求关系逆转，热点城市房价率先上涨
房价是供求的结果，如果未来热点城市人口不断流入，供地持续减少，地价上涨，供求格局就会改善。
2024年全国住宅用地成交面积同比大降18%，但是优质地块很受青睐。2025年北京上半年土拍9宗地块溢价成交；2025年10月份，上海第八轮土拍，徐汇滨江等土地溢价成交，表明市场对核心城市、核心区域长期看好。
“房地产长期看人口”，跟着人口流动去买房。2020-2024年，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，带来源源不断的购房需求。
最后，给大家做个总结，未来房价上涨的3大核心信号是：政策从“放松”全面转向“鼓励”，定位发生重大转变；经济拐点出现，领先指标回升；供求关系逆转，热点城市房价率先上涨。
最后还是要提醒大家，短期大家还需要耐心等待，长期来看，买房，最重要的是选核心城市、核心地段的好产品，才能帮你保值增值，穿越周期。记住未来楼市的二八现象。
责编:王时丹 | 审核:李震 | 监审:古筝
（来源：泽平宏观）
网友看法
1、网友长期计划：此人是恒大的经济师吧[捂脸]
2、网友聪颖柑桔cq：老任，许老板还没找你算账呢
3、网友我之凿凿：准确说22年末之后才跌，何来21年
4、网友梦幻饼干P0：那就让他多买几套吧
5、网友加勒比海：首先要有稳定较好的收入基础
6、网友山水公35427296：小任因为恒大被罚人民币没？
7、网友开朗辰星tZ：我就想问小任？：笼子房子它凭着那方面上涨？是中国人口大增了？还是广大人民群众？一夜之间暴富手里都有很多钱了？还是笼子所谓的房子？好租好卖了？不赔钱了？小任让你说？空水泥壳笼子？它凭着那个方面上涨？？？？
8、网友珞石：泽平，多买两套，等房价涨了，把你老板捞出来，不付他对你知遇之恩。
9、网友高级风铃EmH：任痴 请你实事求是吧[祈祷][祈祷]
10、网友多才多艺海燕HdK：2025年，香港确实涨了很多，还有东京、首尔、河内、胡志明等，美国就更不用说了。最为诡异的是，连战争状态下人口大量流失的莫斯科、圣彼得堡、基辅等城市的房价也在大幅度上涨
11、网友直爽的快乐葡萄：一线城市开放限购，也要有人去买呀[笑哭]坐标上海浦东新区新场：沪南线2旁那么多的房子都无人问津[笑哭]该买的都买好了，剩下的都是买不起以及不想买的[捂脸]现在除了来沪打工的工资待遇可以的或是在上海做生意的在上海买房以外，想真正的上海人买房真的很有限[笑哭]
12、网友自在光束F：房是用来住的，人口下跌是事实，那怕天天涨也是无根之木，资本别有用心
13、网友温柔咿呀嘿：记住这年头只要不是不买房不能生活绝对不能买，你买绝对多奋斗十年，年轻人消费观念变了，中国租房市场肯定会兴起，年轻人不会为一套房捆绑自己一生。租房拎包入住想居住环境好掏环境好价位钱。想换个地方换个环境可以换，不是现在捆绑一个地方一辈子，想换个地方换个环境你得累死一家人捆绑一辈子
14、网友面团：一 利率不会再大副下降了，比如再降一个百分点。二 收入在短期内不会上升，原因可以找出十条，再过5年收入能进入上升就不错了。三 全国的房子是过剩的，热点城市也一样。 但是，房地产市场不会清零，最后留下几个头部公司，负责买卖地，稳住卖地收入，其他的都散了吧
15、网友陌千舞：单从存量看，现今和往后每年逝去的老人有多少，他们当中又有多少人拥有独立住房呢，这些空房最终的去向在哪里，虽然是旧房，但也是一个不可忽视的数量级。
16、网友多才多艺云朵K6i：要说以后房价要上涨，任泽平有1万个理由，说房价要暴跌，任泽平会说一个理由都没有！
17、网友快乐蛋糕N：评论区大部分人不希望房价上涨，说明需求还很旺盛啊
18、网友奋发远山jgC：既然你说要涨，哪你就抓住这发财的机会嘛！现在剩余楼盘多多，赶紧把它买下来
19、网友超人：你要听他的…房子肯定涨一定涨的，14亿的人口～6亿栋楼，还不要说人口下降⬇️和老年化，更不要说年轻人现代思维方式的不同改变…关健是房价
